부동산 계약서에 들어가는 특약 사항은 계약 당사자 간의 약속을 구체적으로 정리한 중요한 부분입니다. 초보 투자자들이 놓치기 쉬운 이 특약 사항의 중요성과, 반드시 포함해야 할 내용을 알기 쉽게 정리하고자 합니다.
1. 특약 사항이란?
특약 사항은 부동산 계약서에서 추가적으로 포함되는 조건이나 약속을 말합니다. 기본 계약서에 없는 내용을 더해, 계약을 더 구체적이고 명확하게 만드는 역할을 합니다. 잘 작성된 특약 사항은 거래 과정에서 일어날 수 있는 문제를 미리 예방해 주고, 매수자의 권리를 보호해 줍니다.
2. 꼭 알아야 할 특약 사항
2.1 하자 보수 특약
부동산을 구입할 때, 모든 문제(하자)를 미리 알기 어렵습니다. 하자 보수 특약은 집에 문제가 생겼을 때 매도자가 그 문제를 해결해 주겠다는 약속을 계약서에 포함하는 것입니다. 예를 들어, “집을 산 후 6개월 안에 발견된 문제는 매도자가 고친다”와 같은 내용을 넣을 수 있습니다.
2.2 계약금 반환 특약
만약 계약이 취소될 경우, 계약금이 어떻게 처리될지 미리 정해두는 것이 중요합니다. 예를 들어, “매수자가 계약을 취소하면 계약금을 돌려받지 못하고, 매도자가 취소하면 두 배로 돌려준다”는 식으로 명확히 하는 것이 좋습니다.
2.3 잔금 지급 특약
잔금을 언제, 어떻게 지급할지 구체적으로 정하는 특약입니다. 잔금을 늦게 내면 계약에 문제가 생길 수 있기 때문에, 잔금 지급 날짜와 방법을 계약서에 명확히 적어야 합니다.
2.4 부동산 인도 특약
매수자가 부동산을 언제 인도받을지, 인도받을 때의 상태는 어떠해야 하는지 정하는 특약입니다. 예를 들어, “잔금을 모두 지급한 후 7일 이내에 부동산을 인도하며, 인도 시 모든 시설이 정상 작동해야 한다”는 내용을 넣을 수 있습니다.
2.5 세금 및 비용 부담 특약
부동산 거래에서 발생하는 세금과 기타 비용을 누가 부담할지를 미리 정해두는 것도 중요합니다. 예를 들어, “취득세는 매수자가 부담하고, 중개수수료는 매수자와 매도자가 반반씩 부담한다”는 식으로 정리할 수 있습니다.
2.6 대출 불발 시 계약 해제 특약
매수자가 대출을 받아 부동산을 구매하려 할 때, 대출이 불발되면 계약을 취소할 수 있는 특약입니다. 예를 들어, “대출이 불발되면 계약을 취소하고, 계약금을 돌려받는다”는 내용을 포함할 수 있습니다.
3. 특약 작성 시 주의할 점
3.1 명확한 표현
특약 사항은 애매하지 않게, 구체적으로 작성해야 합니다. 예를 들어, “적당한 시일 내”라는 표현 대신, “계약일로부터 30일 이내”처럼 구체적인 날짜를 명시하는 것이 좋습니다.
3.2 전문가의 도움 받기
특약 사항은 복잡할 수 있으니, 법률 전문가나 공인중개사와 상담해 작성하는 것이 좋습니다. 전문가의 도움을 받으면 실수를 줄이고, 계약이 안전하게 진행될 수 있습니다.
3.3 계약 당사자 간의 합의
특약 사항은 매수자와 매도자가 모두 동의해야 합니다. 서로에게 공정한 조건을 설정하고, 충분히 논의한 후 작성하는 것이 중요합니다.
결론
부동산 계약에서 특약 사항은 매우 중요합니다. 초보 투자자들은 특약 사항이 계약의 핵심 부분이라는 점을 이해하고, 계약서에 필수적인 내용을 빠뜨리지 않도록 주의해야 합니다. 명확하고 구체적인 특약 사항은 불필요한 문제를 예방하고, 투자자의 권리를 지켜줄 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 특약 사항을 꼼꼼히 검토하고, 매수자와 매도자 간의 합의된 조건을 설정하는 것이 성공적인 부동산 투자의 첫걸음입니다.
계약시 특약 예시
- 중도금은 전세 계약금, 잔금은 임차인 전세금으로 처리
- 잔금일자 전 신규 임차인이 원하는 경우 잔금일자 당길 수 있음
- 현 시설 상태의 계약이며, 매도인은 물건의 중대한 하자(누수, 파손 등) 없이 명도키로 한다.
- 현 등기사항증명서상 소유권 이외의 권리사항이 없으며, 잔금일 전 소유권이외의 권리변동 사항은 없도록한다.
- 잔금일까지 각종 공과금 및 관리비는 매도자가 부담하며, 매수인이 이를 확인하는데 협조하기로 함. 협조하지 않는 경우 매수인은 잔금기일을 늦출 수 있으며, 이로인하여 발생하는 (금전적) 책임은 매도인이 부담함)
- 매도인은 매수인에게 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨준다
- 잔금일은 상호 협의하에 앞당길 수 있음
